Encadrement des loyers : faisons le point

Imaginez un dîner de famille où tout se déroule correctement quand soudain, votre oncle décide d’aborder un sujet politique sensible. Inutile de vous décrire la tournure que prend le dîner convivial devenu foire d’empoignes. Remplacez maintenant cette famille par des agents immobiliers et le sujet touchy par la discussion phare du moment : l’encadrement des loyers. Vous risquez d’obtenir peu ou prou le même résultat. Sauf que vous, propriétaire, vous avez du mal à comprendre ce débat enflammé. Et surtout, ce qui vous importe, c’est de savoir ce que cela implique pour vous.

Ne vous inquiétez pas, Miresi est là pour tout vous expliquer et vous guider dans vos projets de locations.

L’encadrement des loyers : pourquoi ?

Tout part d’un constat simple et assez ancien. Dans certaines communes, on observe parfois qu’il n’ y a pas assez de logements par rapport à la forte demande. Et forcément, ça coince. De plus, dans ces zones, les loyers augmentent au fil du temps et exclut de plus en plus d’individus de la location.

La première solution envisagée par une première loi de 1989 fut alors de réguler l’augmentation des loyers. Cette dernière stipule ainsi que dans le cas où il était constaté, dans une zone géographique donnée, une évolution anormale des loyers comparée au reste du territoire, alors un montant maximum de ces dits loyers pourrait être envisagé. On parle alors de l’augmentation maximum des loyers, pas à proprement parler d’encadrement à la source.

Il faut attendre la loi ALUR de 2014 puis la loi ELAN de 2018 pour que les choses soient encore plus encadrées. On voit alors se mettre en place des loyers de référence, fixés par les Observatoires locaux de l’immobilier. Il est établi que les propriétaires ne peuvent pas dépasser le montant de ce loyer majoré de 20 %. Le tout a été mis en place sous forme d’une expérimentation au niveau des territoires concernés. Cette dernière, d’une durée initiale de 5 ans, vient d’ailleurs d’être prolongée jusqu’à 2026.

Les avantages et les inconvénients de l’encadrement des loyers

Du côté des points positifs, il faut souligner l’impact social de la mesure. Rappelons que cette dernière vise à la base à gommer les inégalités sociales en termes d’accès au logement dans les zones tendues. Nombreux étaient en effet les locataires qui pouvaient apparaître comme les perdants de l’augmentation générale des prix des loyers.

La volonté actuelle d’étendre la mesure au-delà des zones tendues, à travers un nouveau dispositif nommé “bouclier loyer” va dans ce sens. L’inflation actuelle invite en effet les grandes villes à œuvrer pour la protection des plus vulnérables en termes de logement.

Mais, globalement, il ne faut pas nier que le dispositif a connu quelques couacs. Dès le départ, certains professionnels de l’immobilier et autres associations de propriétaires se sont élevés contre les différents dispositifs mis en place successivement. Ils leur ont reproché de porter atteinte aux fondements du droit de propriété en ne permettant pas la libre fixation du loyer, de ne pas prendre en compte l’augmentation des charges ou encore de réduire l’offre de logements locatifs.

Enfin, il est à noter que l’encadrement des loyers connaît encore un grand nombre de fraudes. Nombreux sont encore récemment les propriétaires qui, profitant de l’aspect méconnu et expérimental du dispositif, ne respectent pas les seuils fixés par la loi. Face à ces abus, les locataires étaient souvent démunis, ne souhaitant pas s’éterniser dans des combats juridiques longs et fastidieux; le tout qui plus est dans un contexte de pénuries de logements.

La volonté récente d’inscrire l’encadrement des loyers dans les annonces immobilières vise ainsi à un contrôle plus accru, les communes encadrées ayant également maintenant la possibilité de se retourner vers les bailleurs récalcitrants.

Mais, éloignons-nous des différentes polémiques et parlons concrètement : êtes-vous concerné par l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers : êtes-vous concerné(e) ?

Première question à vous poser : suis-je en zone tendue ? Pour le savoir, rien de tel que le simulateur mise en place par le ministère.

Élément à noter à ce sujet, il existe une différence de zonages concernant la fixation du premier bail. Hors des grandes villes, la fixation du montant du loyer est libre mais ne peut être plus élevée que le dernier bail appliqué au locataire précédent. Pour les grandes villes, le loyer de référence majoré s’applique.

Ensuite, tout va dépendre de votre type de logement. L’encadrement en effet des loyers concerne tous les logements loués, meublés ou non, comme résidence principale, mais aussi les locations meublées ou de courte durée bénéficiant de baux mobilité. Cela exclut les logements HLM, les logements-foyers, ceux soumis à une convention APL, les logements de fonction et locations de travailleurs saisonniers et les locations saisonnières.

Autre exception, si vous avez la chance de posséder un logement avec une vue sur un monument, une localisation ou des caractéristiques exceptionnelles, vous pouvez dépasser le montant du loyer de référence sous certaines conditions.

Vous n’avez pas tout saisi ? Tout cela vous paraît encore un peu flou et pourtant, vous avez pour projet une prochaine mise en location de votre logement ? Chez Miresi, nous sommes là pour vous aider à y voir plus clair. N’hésitez pas à découvrir notre offre en termes de gestion locative et l’accompagnement que nous pouvons vous apporter dans votre projet.