Le guide 2023 du propriétaire bailleur

Vous êtes propriétaire d’un appartement, vous devez maintenant le mettre en location et trouver un locataire. Quelles sont les démarches pour commencer ? Quelles sont les règles en la matière ? Quel bail choisir ? Comment se protéger contre les loyers impayés ? Trouvez toutes les réponses à vos questions.

Parce que gérer un logement n’est pas une mission facile dès lors qu’on a le train-train du quotidien à gérer. L’agence Miresi, experte en gestion locative, vous aide dans vos démarches.

Quelles sont les normes pour louer un logement ?

Pour commencer, vous devez louer un logement décent selon le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Cela signifie qu’il doit répondre à tous les critères qui y sont listés, à savoir :

• la sécurité physique et la santé des locataires,
• bénéficier d’équipement et de confort,
• disposer d’au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Quel bail de location choisir pour louer votre logement ?

Lorsque vous souhaitez vous lancer dans la location d’un logement, il est essentiel de connaitre les différents type de baux afin de choisir celui qui vous convient le mieux.

Le bail de location vide

Le bail de location vide s’adresse à une majorité de locataires. Ce bien constitue leur résidence principale. La durée de ce bail est de 3 ans et renouvelable par tacite reconduction. En revanche, si le locataire souhaite quitter la location, il dispose d’un préavis d’un mois en zone tendue et trois mois en zone non tendue.

Le bail de location meublée

Le bail de location meublée s’adresse généralement aux étudiants ou personne ayant une mission professionnelle. C’est pourquoi il est signé pour une durée d’un an. Ce bail est également renouvelable par tacite reconduction. Le délai de préavis est d’un mois. Le bien mettant à disposition des meubles et équipements, le montant du dépôt de garantie équivaut à deux mois de loyers hors charges.

Le bail de location meublée saisonnière

Il est utilisé uniquement dans le cadre des locations de vacances. C’est un bail à durée déterminée contractuellement à l’avance qui n’entraîne pas le versement d’un dépôt de garantie. Le locataire ne peut pas le résilier, le bail prend donc fin à l’issue de la période définie.

Quels documents demander aux locataires ?

Lorsque vous recevez les candidats à la location, vous pouvez leur demander un certain nombre de documents qui vont vous permettre de vérifier à la fois leur identité ainsi que leur solvabilité. Cependant, cette liste de documents reste stricte et encadrée selon le Décret n°2019-1019 du 06 octobre 2019 au 1er janvier 2023.

Vous ne pouvez rien demander d’autre que les pièces suivantes :

• Photocopie d’une pièce d’identité
• Trois derniers bulletins de salaire, ou deux derniers bilans
• Justificatif de domicile (quittance EDF, avis de taxe d’habitation, etc.).

Ces pièces sont également à demander aux garants du candidat afin de vérifier également la cohérence des documents et de sa solvabilité. Une fois que vous avez recueilli l’ensemble des pièces de vos potentiels locataires, vous êtes alors en mesure d’étudier les différentes candidatures.

Il est interdit d’exiger que la pièce justificative d’identité produite par le candidat locataire ou sa caution comporte la signature du titulaire (Décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019).

Comment être sûr que vos loyers seront payés ?

La plus grande hantise de tous propriétaires bailleurs est les impayés de loyers. Heureusement, il existe des solutions pour limiter ce risque et de vous protéger au maximum.

La GLI, qu’est-ce que c’est ?

Il s’agit de la solution la plus solvable selon nous pour se prémunir de ce risque. Cela consiste en la souscription à une assurance garantie loyers impayés auprès d’un organisme. Pour pouvoir en bénéficier cette assurance, le candidat doit avoir une situation stable. Nous travaillons avec le cabinet SCA BRUN, qui nous donne leur confiance quant à la solvabilité des candidats. Le prix de la GLI dépend du type de contrat que vous souscrivez. Il est en moyenne à 2,5 % en région lyonnaise.

L’avantage de cette assurance est de proposer une couverture assez large : elle vous couvre en cas de loyers impayés et se substitue donc au locataire. L’assurance garantie loyers impayés couvre également les frais de procédure ainsi que certaines dégradations. Notez que dans le cadre d’une indemnisation au titre des loyers impayés, certaines assurances laissent un délai de traitement afin de régler le solde débiteur. Il convient de prendre un compte qu’il existe un délai de carence qui peut s’étendre de 1 à 4 mois, avant de bénéficier du versement.

Un garant par un parent ou un ami

Vous pouvez demander aussi au locataire de proposer un garant, qui peut être un parent, un ami ou tout autre membre de la famille. Cette personne va se porter caution et se substituer au locataire si ce dernier cesse de payer ses loyers. Il est très important d’effectuer la même étude de solvabilité que le candidat pour de s’assurer que celui-ci puisse payer les loyers non réglés. 

Attention, il y a une limite au garant physique. En effet, le plus grand risque que vous encourez avec le recours à un garant repose sur sa capacité ou non à assumer le versement des loyers si le locataire ne paie plus, d’autant qu’il existe deux types de cautionnement qui n’impliquent pas les mêmes garanties :

• Dans le cadre d’une caution simple, le bailleur ne peut se retourner contre le garant qu’après avoir réclamé le paiement au locataire. A partir du deuxième loyer impayé, le propriétaire bailleur peut alors lancer une un commandement de payer avec accusé de réception par voie d’un huissier de justice. Si cette relance n’aboutit pas, le bailleur peut alors faire appel au garant, en lui notifiant qu’une procédure a été entamée au préalable et régulariser la situation.
• Dans le cadre d’une caution solidaire, le bailleur peut s’adresser directement au garant à partir du premier loyer impayé, sans entamer de procédure préalablement, et quelle que soit la raison du défaut de paiement du locataire.

La garantie Visale by Action Logement

La garantie Visale proposée par Action Logement couvre les loyers impayés durant 3 ans dans la limite de 36 mensualités. Pour en bénéficier, le loyer que vous appliquez ne doit pas excéder 1 500€ mensuels à Paris, et 1 300€ partout ailleurs. De plus, le locataire doit répondre à certains critères d’âge et de statut.

Le garant institutionnel pour une sécurité renforcée

Une autre solution consiste à demander au locataire qu’il choisisse un garant institutionnel en ligne. Cette option s’avère particulièrement intéressante à plusieurs égards :

• Pour commencer, le garant institutionnel va étudier le dossier du candidat à la location pour ne retenir que les dossiers considérés comme fiables et les locataires suffisamment solvables. Cela vous apporte une première garantie de la solidité du dossier du locataire.
• En cas d’impayés, ce garant va agir comme un garant classique, à savoir vous verser les loyers impayés si vous y êtes confronté(e). Mais la différence avec un garant traditionnel, c’est que ses ressources sont évidemment suffisantes, vous n’avez donc aucun risque de faire face à des difficultés de paiement de la part du garant.
• Certains garants en ligne agissent comme des intermédiaires entre le bailleur et le locataire, puisqu’ils proposent de prélever le loyer chaque mois au locataire, pour le reverser directement au propriétaire, moyennant une indemnité de 3 à 4 % environ. Cela vous apporte l’assurance de percevoir le loyer chaque mois à date fixe.

Louer seul ou mettre en gestion locative ?

Tout propriétaire bailleur s’est déjà posé la question de savoir s’il est possible de gérer seul la location d’un bien immobilier. Il faut donc commencer par évaluer les différentes missions de d’un gestionnaire locatif : il s’agit de prendre des photos, rédiger un texte pour votre publicité, répondre aux prises de contact, fixer les rendez-vous pour les visites, rencontrer les locataires, recueillir les candidatures, les comparer, choisir un locataire, puis rédiger le bail, organiser la signature et l’état des lieux d’entrée. À ce stade, vous avez simplement réussi à trouver un locataire pour votre logement.

Par la suite, il faut percevoir le loyer, relancer le locataire le cas échéant, éditer les quittances de loyer, puis se charger de contacter des professionnels lorsqu’il faut effectuer une réparation, sans oublier d’effectuer l’état des lieux de sortie lorsqu’un locataire s’en va. Bref, vous l’aurez compris, la gestion locative est particulièrement chronophage, il s’agit d’un véritable métier à part entière. Il est donc plus judicieux de confier cette tâche à un agent immobilier qui va se charger de tout de A à Z et en respectant le cadre juridique.

Faire appel à un professionnel permet également de mettre en location un logement éloigné de votre domicile : tout peut alors se faire à distance.